Один адрес - это ещё не гарантия, что вы проверяете нужный объект
История о том, как риелтор Роман почти вышел на сделку по «правильному» адресу, но кадастровый номер указывал на совсем другое помещение. Разбираем, почему адрес и объект в ЕГРН не всегда одно и то же.
Роман работает риелтором больше семи лет и обычно не удивляется ничему в документах. Но эта история его зацепила. Клиентка Татьяна нашла квартиру в старом доме на вторичке, все понравилось: этаж, вид, цена чуть ниже рынка. Оставалось внести аванс и готовить сделку.
Квартира, которая как будто существует в двух версиях
Дом был старой постройки, с пристройками и внутренним двором, где номера квартир путались еще с советских времен. Продавец показал документы: свидетельство старого образца, техпаспорт, договор купли-продажи от прошлых хозяев. Адрес совпадал с тем, что был в объявлении. Казалось, все чисто.
Роман, как обычно, решил не полениться и сверить кадастровый номер из документов с тем, что значится в реестре. Просто для порядка, без особых ожиданий. И вот тут появилась странность: площадь в реестре отличалась от той, что была в техпаспорте, почти на четыре квадратных метра. Не критично на первый взгляд, но зацепило.
Почему четыре метра насторожили сильнее, чем могли бы
Роман объяснил Татьяне: расхождение в площади само по себе не приговор, дома могли перепланировать, обмеры могли отличаться. Но в сочетании с другими деталями это стало сигналом копнуть глубже.
- В доме несколько лет назад был пристрой, и часть квартир получила новые номера
- Старый адрес по некоторым квартирам сохранился в документах, хотя в реестре уже фигурировал другой
- Кадастровый номер, который называл продавец, относился к соседнему помещению на этаж выше
Адрес это то, как люди привыкли называть место. А в реестре объект живет по своему номеру, и если он не совпадает, вы можете проверять совсем не ту квартиру, которую собираетесь купить.
Дальше выяснилось, что продавец сам был не в курсе тонкости. Он показывал ту квартиру, где живет, но правоустанавливающие документы у него остались от предыдущего этапа нумерации, до присвоения нового адреса после реконструкции дома. Формально это можно было распутать, но точно не за один вечер и не перед авансом.
Что сделала Татьяна
Татьяна не стала спешить с авансом. Попросила продавца сначала привести документы в соответствие с реестром, а сама тем временем присмотрела еще пару вариантов. Через месяц продавец вернулся с обновленными бумагами, где адрес и кадастровый номер наконец совпали. Сделка состоялась, но уже без спешки и лишних вопросов.
Роман потом рассказывал коллегам эту историю как пример того, что доверять одному только адресу в объявлении или в устных пояснениях продавца рискованно. Особенно в старых домах, домах после реконструкции, в новостройках на этапе присвоения адресов или там, где были перепланировки.
Что с этим делать на практике
Перед просмотром документов и особенно перед авансом полезно свериться не только по адресу, но и по кадастровому номеру, площади и другим характеристикам объекта. Это не гарантирует стопроцентной точности данных в реестре, но помогает заметить явные несовпадения раньше, чем деньги перешли из рук в руки.